INVESTIR sous les TROPIQUES :
LOI GIRARDIN
L’ Outre-mer synonyme de vacances et de dépaysements affiche toute une panoplie d’attraits naturels à faire rêver les pauvres continentaux !! en offrant un parfum d’aventures dans des sites paradisiaques avec des images de ciel bleu, de mer turquoise et de plages de sable fin, de cocotiers et de palmiers, etc … .

Cependant hors des clichés touristiques, Il faut prendre en compte l’importance des retards de développement économique et des niveaux élevés du chômage dans ces zones outre-mer.

Aussi un dispositif fiscal de faveur pour l’outre-mer a été mis en place dans le cadre de lois successives portant le nom de leurs concepteurs, tous ministres en charge de l’outre-mer à leur époque.

Cela a commencé par la loi Pons dans les années 1980, qui a passé ensuite le relais au dispositif défini par la loi de finances rectificative Paul au 1er janvier 2001, et depuis fin 2003 les dernières nouvelles mesures sont définies par la loi Girardin.
Si l’esprit des textes de lois reste le même, chaque loi apporte des modifications et des différences plus ou moins importantes avec la précédente.

Le dispositif Girardin conserve en partie le dispositif de la loi Paul tout en le simplifiant, en l’assouplissant ou en l’améliorant sur certains points, et notamment sur l’augmentation de l’assiette du public concerné.
Ce nouveau dispositif inclus dans la loi programme 2003 et non pas dans une loi de finances, n’est pas susceptible d’être remis en cause chaque année à l’occasion de l’examen du budget de l’Etat.

La durée de validité de ce dispositif de défiscalisation est porté à quinze ans, soit jusqu’au 31 décembre 2017, et concerne les investissements dont les travaux ont débutés après le 23 juillet 2003.


1) Secteurs éligibles :
Les investissements réalisés doivent être affectés à l’exercice d’une activité éligible à la loi Girardin et ce pendant 5 ans au moins.

Toutes les activités économiques rattachées à la catégorie des BIC sont devenues éligibles aux investissements pour la défiscalisation, hors celles afférentes aux secteurs d’activité du commerce, aux activités financières, aux prestations de services, navigation de croisière etc ….

Les investissements nécessaires à l’exploitation de concessions de service public local à caractère industriel et commercial deviennent aussi éligibles. [ transports publics, production et distribution d’électricité, services de l’eau et de l’assainissement, traitement des ordures ménagères ]. Les secteurs sous réglementation communautaire bénéficient désormais de l’agrément, [agriculture, pêche maritime et aquaculture ], ainsi que les investissements relatifs à des opérations de rénovation-réhabilitation hôtelières.


2) Modalités :
Le seuil général d’agrément obligatoire est relevé à 1.000.000 € tandis que le seuil pour les investissements réalisés par des contribuables non exploitants est maintenu à 300.000 € dans un souci de protection de l’investisseur externe.
La réduction d’impôt sur le revenu devient imputable sans plafonnement dès la 1ére année. Pour les particuliers non exploitants un mécanisme de report est identique à celui qui ne concerne actuellement que les investisseurs exploitants sur 5 ans.


3) Secteurs favorisés :
Cinq secteurs sont plus particulièrement soutenus :
A - L’hôtellerie
B - Le financement des entreprises
C - Le logement
D - Les énergies renouvelables
E - Les investissements productifs de l’entreprise

A - L’hôtellerie.
La rénovation hôtelière dans les DOM redevient très attractive pour les investisseurs, car elle bénéficie du rétablissement de la « détunnélisation », soit la possibilité d’imputer sur le revenu global de l’investisseur, les déficits provenant de l’exploitation, jusqu’au 31 décembre 2008.
Compte tenu du caractère sinistré du secteur hôtelier dans les DOM, le taux de défiscalisation est porté à 70% pour les travaux de rénovation ou de réhabilitation, sauf pour la part de l’investissement relative au rachat du terrain et de l’immeuble existants.

B - Le financement des entreprises.
Afin de favoriser le drainage de l’épargne des particuliers au bénéfice des entreprises de l’outre-mer, une réduction d’impôt de 50% est accordée au titre des souscriptions au capital de sociétés spécialisées dans le financement d’entreprises exerçant exclusivement leur activité en outre-mer, dans les secteurs éligibles sous
condition du maintien desdites souscriptions pendant une durée minimum de 5 ans.

C - Le Logement.
Les montants de défiscalisation sont différents en fonction de l’usage qui sera fait du logement par son acquéreur personne physique:
1 ] – l’acquéreur loue son bien avec plafonnement de loyer.
2 ] – l’acquéreur loue son bien sans plafonnement de loyer.
3 ] – l’acquéreur occupe son bien ou lorsque
4 ] – l’acquéreur est une entreprise.

1 ] – l’acquéreur loue son logement avec plafonnement de loyer.
Cette location dite « intermédiaire » concerne les logements destinés à la location sous conditions de loyer et de ressources des locataires.
C’est de loin le choix le plus intéressant en matière d’investissement locatif dans la mesure ou le taux de défiscalisation est porté à 50% du prix de l’acquisition, limité à 1.750 € ht du m2 de surface habitable. La durée de conservation par le contribuable de son logement est fixée à 5 ans, et la durée de location minimum est aussi de 5 ans.
La location doit intervenir dans les 6 mois de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement si elle est postérieure. Le logement ne peut être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal.
La location est soumise à un plafond de revenus du locataire soit 22.330 € pour une personne seule, 44.660 € pour un couple, plus 2.584 € par personne à charge et 3.452 € par enfant à partir du 3 éme.
Le plafond de loyer est limité à 126 € par m2 de surface habitable + 14 m2 maximum de terrasse couverte à 126 € par m2.

2 ] – l’acquéreur loue son bien sans plafonnement de loyer.
Ici aussi, la loi Girardin est nettement plus intéressante que sa devancière, puisque le taux de défiscalisation pour ces logements « libres » non soumis à conditions de ressources et à plafonnement de loyer est porté à 50% du montant de l’acquisition limité à 1.750 € ht du m2.

3 ] – l’acquéreur occupe son bien en résidence principale.
Pour l’investisseur dans un logement qu’il destine à sa propre habitation principale, le taux de défiscalisation est maintenu à 25% du prix de l’acquisition avec les mêmes conditions de limitation que précédemment, mais l’avantage fiscal est étalé sur une période de 10 ans pour permettre à davantage de contribuables de bénéficier pleinement de la mesure, soit une réduction annuelle de 2,5% pendant 10 ans.
Le plafond du prix au m2 est limité à 1.750 € ht, indexé sur le coût de la construction comme d’ailleurs pour l’ensemble des investissements liés au logement.

Récapitulatif comparatif des investissements en logement.

Usage du logement	Taux de défiscalisation	Plafonnement prix au m2	Durée	Début des travaux
Loc. plafonnée	50 %	1.750 € ht	5 ans	23.07.2003
Location libre	40 %	idem	5 ans	idem
Occupation	25 %	idem	10 ans	idem

4 ] – l’acquéreur est une entreprise.
Moins connue, cette disposition concerne les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés. Elles peuvent déduire de leurs résultats imposables une somme égale au montant des acquisitions ou constructions de logements neufs à usage locatif, soit 100% de déduction, sous 2 conditions :
l’entreprise s’engage à louer le bien nu dans les 6 mois de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant 6 ans au moins, en résidence principale des locataires.
le logement doit être loué selon les conditions des plafonds de ressources énumérés dans la location intermédiaire, [ voir 1 ].

Ce dispositif permet aux entreprises de se constituer un patrimoine immobilier.

Autres mesures.
Pour lutter contre les dégradations rapides que connaissent les bâtiments de plus de 40 ans d’âge, et pour préserver le patrimoine bâti ancien ( cases créoles ), une déduction de 25% est accordée pour les travaux de réhabilitation sur ces logements.
Une réduction supplémentaire de 10% est accordée pour les logements situés en zone urbaine sensible dans une volonté de mixité et de revalorisation des quartiers dans les DOM.
Une majoration de 4% de la réduction fiscale est accordée lorsque les logements destinés à location dans les secteurs libres ou intermédiaires sont équipés de dispositifs d’énergie solaire, afin de favoriser le recours à ce type d’énergie.
Les secteurs locatifs du social et du privé, bénéficient en outre d’une TVA à taux réduit de 2,1% pour les travaux de construction et de réhabilitation.

D - Les énergies renouvelables.
Une augmentation des taux de réduction d’impôt vise à encourager ce secteur. Les taux de défiscalisation de 50%, sont majorés de 10% dans la plupart des cas lorsque les investissements concernent des projets de production d’énergies renouvelables, sauf en Guyane, à Mayotte, à St Pierre et Miquelon et à Willis et Futuna, où le taux est porté à 70%.

E - Les investissements productifs de l’entreprise.
Le bénéfice d’une réduction d’impôts est réservé aux investissements en biens neufs réalisés par le contribuable dont le domicile fiscal est établi en France, dans le cadre d’une entreprise exerçant une activité agricole ou une activité industrielle, commerciale ou artisanale relevant par nature des BIC.
(CGI art. 34 ).

Le taux de la réduction d’impôt calculé sur le montant hors taxes des investissements productifs, montant diminué de la fraction de leur prix de revient financé à l’aide de subventions publiques, est fixé à 50 % ou 60 % selon la localisation et la nature de l’investissement.]


Conclusion.
La défiscalisation, particulièrement en loi Girardin est sans doute l’un des dispositifs les plus intéressants et concerne notamment les contribuables, investisseurs dans tous les types de logement, qui se situent dans des tranches d’imposition fiscale au dessus de 30%.

Le dispositif des autres types de défiscalisation, est à conseiller aux investisseurs surfiscalisés situés dans les tranches maximales d’imposition.